В этой статье рассматриваются процессы, связанные с покупкой жилья и ролью задействованных специалистов, включая агентов по недвижимости, адвокатов и агентов по перевозкам.
Он также охватывает характер и содержание двух важных документов: ипотечное предложение, ипотечный документ.
Роль агента по недвижимости.
Приносит имущество на рынок по частному договору или на аукционе;
Действует как агент поставщика, но может советовать обеим сторонам в областях, где
конфликта интересов нет; Получает предложения и консультирует поставщика по приему.
связывается с адвокатами поставщика для продвижения продажи;
Обычно оплачивается на основе комиссии — обычно 1,5-3%, или может быть меньше или
агентство.
Другие услуги, предлагаемые агентами по недвижимости: продажа, продажа недвижимости, услуги по управлению имуществом и сдача в аренду, организация ипотечных или страховых услуг, осмотр и оценка.
Property Misdescriptions Act.
Агентства по недвижимости имеют ответственность за то, чтобы реклама и данные о свойствах не были преувеличены или вводили в заблуждение: описания должны быть точными, общее описание должно дать разумный взгляд на собственность, однако конкретные проблемы, однако, не нужно упоминать, можно упомянуть специальные но должен иметь квалификационный
если агент не видел документальных доказательств об установке / гарантиях и т. Д., Измерения должны быть точными с точностью до 10 см, фотографии не должны вводить в заблуждение.
Роль адвокатов / переводчиков.
Исследование названия.
] Чтобы выяснить, продается ли собственность законным владельцем, который имеет право продать его, он не может быть свободен от ограничений, которые препятствовали бы процессу продаж. Вы можете получить страховку для защиты кредиторов от дефектного названия.
Поиск в реестре: реестр земельных участков или реестр земельных платежей. Реестр местных земельных платежей. Индекс посылок — проверяет, зарегистрирована ли земля. Компании регистрируются. Поиск банкротства.
Подтверждение того, что есть / не включено в продажу;
Составление контрактов;
Обмен контрактами — точка невозврата; [19659002] Обеспечение средств на месте — депозит, ипотечные фонды
Присвоение жизненной политики
Завершение — передача денег, получение ключей и т. Д.
Юридическая консультация на всех этапах.
Юридические расходы.
] Плата за солиситоров
Сборы за услуги
Плата за электронный перевод.
Профессиональная халатность.
Невозможность определить дефект в названии. Солситоры обязаны соблюдать осторожность. Их могут привлекать в гражданские суды. Они несут профессиональное страхование от несчастных случаев.
Домашние информационные пакеты.
Государство меры для улучшения и упрощения процесса покупки жилья. Основной информационный пакет, который должен быть подготовлен продавцом (или от его имени) до начала процесса продажи, включает в себя: титульные документы, ответы на стандартные предварительные запросы и обыски, копии строительных норм и утверждений о планировании, проект контракта, домашний отчет на профессиональном опросе, включая рейтинг энергоэффективности.
Существует опасение относительно того, смогут ли покупатели полагаться на опрос, оплачиваемый поставщиком.
В отношении арендованных объектов он также будет содержать копию аренды, последние сборов за обслуживание, счета и квитанции, сведения о страховании зданий.
Ипотечное предложение.
Не договор, поэтому он не имеет юридической силы. Может быть отозвано, если: заявитель подал ложную или неточную информацию, изменилось финансовое положение заявителя, произошла смена, что делает ее менее подходящей в качестве обеспечения.
Письма предложений стандартизированы и, как правило, содержат.
Общие сведения условия, такие как личные данные — адрес имени заявителя и т. д. Сведения о недвижимости — адрес, описание, срок пребывания (freehold и т. д.). Значения — для целей ипотеки и для целей страхования. Требование о свободном владении. Сведения о кредите — сумма, срок, детали платежа, проценты, особые условия / сборы.
Гарантии и условия.
Отказ от обязательств: предложение о предоставлении не подразумевает гарантии относительно разумности цены покупки или состояния имущества. Уведомление о любой дополнительной безопасности. Предложение подлежит удовлетворительному отчету о титуле. Кредитор может снять предложение в любое время. Предложение действует в течение ограниченного срока.
Особые условия (которые могут применяться в некоторых случаях).
Обязательства гаранта. Завершение подъездных дорог. Работу, выполняемую заявителем, и право кредитора на проверку. Правила о сценических платежах. Согласие на форму ипотеки в отношении всех жителей в возрасте 1 7+. Погашение других ипотечных кредитов до или до завершения.
Ипотечный документ / юридический сбор.
Заемщик взимает ипотеку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Это делается делом, которое является обязательным договором между заемщиком и кредитором. Он не может быть изменен без согласия обеих сторон; Содержание ипотечного документа; Подробная информация о кредиторе и заемщике; Описание и сведения об объекте недвижимости; Заявление о том, что имущество начисляется в качестве обеспечения кредита; Квитанция — подтверждение о предоставлении кредита; Сведения о капитале, процентах, взносах, связанных с кредитом.
Заветы заемщика.
произвести все платежи в соответствии с документом; Застраховать имущество в соответствии с требованиями кредитора; Соблюдать все соответствующие законы и правила.
Не предоставлять собственность без согласия кредитора; Сохранить имущество в хорошем состоянии; Соблюдать условия заглавия; Выполнять условия аренды (аренды).
Права кредитора.
Взимать капитал, проценты и сборы в соответствии с документом; застраховать имущество, если заемщик не сделает этого; применять поступления от любых претензий к субъекту претензии; выполнять любые условия, налагаемые статутом или титулом, если заемщик не делает этого; позволить собственности в качестве залогодержателя; позвонить в ипотеку; применять средства правовой защиты в случае невыполнения обязательств заемщиком; передавать ипотеку при условии согласия заемщика; (19659002) Свободное владение и аренда недвижимости.
Freehold.
Ближайшая к абсолютной собственности. Однако существует множество возможных ограничений: ограничения на титул, введенные более ранними владельцами; планирование и строительные нормы; права коммунальных предприятий и других; обязательства перед теми, кто вступает в собственность или передается им.
Leasehold.
Свободный владелец создает лизинг на определенный период. Лизингополучатель имеет права на землю только на определенный период и платит годовую арендную плату.
Значение для кредиторов.
Аренда не должна быть слишком ограничительной. Срок аренды должен быть около 30-40 лет после окончания ипотеки. В противном случае имущество может быть неадекватным, поскольку его трудно продать. Неспособность арендатора выполнить любой срок аренды может привести к прекращению аренды и возврату к свободному владельцу. Это серьезно для кредитора, чья безопасность будет потеряна. Таким образом, кредиторы вносят положения в документ об ипотеке, требующие от арендаторов поддерживать арендную плату и позволяя кредитору поддерживать ее, если они этого не делают.
Commonhold.
Закон об основах и реформе арендной платы 2004 года изменил правила, согласно которым арендаторы могут коллективно покупать безусловное право собственности. Здание должно содержать две или более квартиры.
По меньшей мере две трети квартир должны иметь арендную плату, первоначально предоставленную более 21 года.
Не более 25% внутренней площади (за исключением общих зон) должны быть нежилыми. Арендаторы, которые не участвуют, могут сдавать свои квартиры в аренду
.
Закон ввел новый тип владения («общежитие») в качестве альтернативы владению арендованными квартирами в многоквартирных домах. Блок известен как свойство с несколькими единицами, и каждая квартира называется единицей.
Создана ассоциация общих собраний — это компания и будет управлять общим имением.
У него должно быть заявление сообщества сообщества, в котором указаны права и обязанности отдельных владельцев паев и другие основные правила. Земля должна быть зарегистрирована как общая собственность с Земельным реестром. Каждый человек владеет свободным владением своего подразделения и является членом и акционером ассоциации общего пользования. Ассоциация собирает «оценку собственности» — эквивалент платы за управление от каждого члена.
Общие области в общем имуществе принадлежат ассоциации.
Уступки и заветы.
Уступки и заветы «бегут с землей», то есть они передаются последующим покупателям и могут быть удалены судами; если какое-либо одно лицо или орган возражает против их удаления, они остаются на месте.
Службы.
Право одного человека на землю другого, например: право проезда; право света или перспективы (вид); право на вентиляцию; право повесить знак на другое имущество;
Земля, которая пользуется правом, является доминирующим многоквартирным домом.
Пакты.
Положительные заветы: условие, наложенное более ранним владельцем, с указанием того, что должны делать последующие владельцы. Ограничительные ковенанты: похоже, но на этот раз уточнить, что не должно быть сделано.
Регистрация земли.
Теперь обязательна для всех передач земли.
HM Land Registry — три регистра .:
1. Property Register — описание, план, карта, номер заголовка, полезный
сервитуты.
2. Регистрация владельца — сведения о владельце и его название.
Абсолютное название: четко указано свойство собственности;
Хорошая аренда: арендная плата хороша, но титул владельца не может быть
абсолютное;
. Призвание: если титульные документы отсутствуют или когда кто-то
занимает чужую землю без возмещения (права землевладельца):
право на землю может быть заявлено через 12 лет, но земельный реестр будет
преобразуется в абсолютный заголовок еще через 3 года (всего 15). Квалифицированный титул: в названии есть некоторые недостатки.
3. Регистрация платежей — любые сборы за собственность, например, права залогодержателя
или интересы супруга, зарегистрированные в соответствии с Законом о семейном праве 1996 года.
Незарегистрированная земля.
Права на незарегистрированную землю можно зарегистрировать в реестре земельных начислений. Самые распространенные виды платежей, зарегистрированные здесь: Юридические ипотечные кредиты, не защищенные депонированием документов о праве собственности (например, второй ипотечный кредит). Интересы супругов, зарегистрированные в соответствии с Законом о семейном праве 1996 года.
Гарантии титула.
Полное гарантийное право на титул — без сборов и обременений. Ограниченная гарантия титула.
Факторы, влияющие на рынок.
Процентные ставки.
Процентные ставки по ипотеке связаны с базовой ставкой Банка Англии, которая управляется Комитетом по денежно-кредитной политике (ПДК) для влияния на уровень инфляции и, следовательно, состояние экономики.
Когда ставки низкие, люди соблазняются брать больше, и это может поднять цены и привести к буму собственности.
Инфляция.
Два элемента инфляции на рынке цен на жилье: общая инфляция, т.е. снижение в расходовании денег — имеет тенденцию идти вместе с низкими процентными ставками.
Инфляция цен на жилье может быть выше, если процентные ставки ниже, поскольку ипотечные кредиты, по-видимому, дешевле.
Состояние экономики.
Когда занятость высокая, перспективы хорошие, процентные ставки низкие и стабильные, больше людей имеют доверие к заключению ипотечных сделок. Во времена рецессии люди не желают увеличивать ипотечные кредиты, и многие из них не могут погасить их, поэтому цены на жилье, как правило, падают.
Спрос и предложение.
Очевидно, что вышеуказанные факторы в определенной степени связаны, и вместе они могут влиять на относительный спрос на дома. Если покупателей меньше, чем продавцов, цены, как правило, падают.
Заимствование для других целей. Еще одним фактором, влияющим на рынок ипотеки, является растущее использование заемных средств, обеспеченных ипотекой, для других целей, например, для финансирования автомобилей,
консолидация долгов по кредитным картам.
Роль советника по ипотеке.
В этом разделе рассматривается роль советника в оказании помощи клиенту в выборе подходящей ипотеки, в том числе: основные принципы доступности, пригодности, риска и т. Д. ; этические соображения; информация, предоставленная клиентами.
Доступность, пригодность и т. д.
Доступность.
Советник должен обеспечить, насколько это возможно, то, что клиент сможет предоставить любое рекомендованное решение. Необходимо рассмотреть ряд ключевых вопросов.
Оккупация Клиента, карьерный путь, который приведет к более высоким доходам; Ежемесячные располагаемые доходы и расходы; Как клиент управляет своим банковским счетом? Обычно в кредит?
Какое влияние будет иметь повышение процентных ставок? Если деньги будут жесткими, как клиент почувствует ипотеку, которая позже начнет снижаться, но увеличит платежи — например, скидка или низкое исправление? Существуют ли какие-либо другие вероятные расходы, которые повлияют на доступность?
Пригодность.
При оценке пригодности необходимо учитывать следующие проблемы. Цели клиента и планы на будущее; доступность (см. выше); продукт соответствует потребностям и обстоятельствам клиента сейчас и позже; раннее частичное погашение или погашение всего кредита раньше? Право на получение кредитов по ипотечным кредитам и займам; структура продукта является наиболее подходящей для этого клиента из диапазона рассматриваемых продуктов — только проценты, погашение, фиксированная, переменная и т. д .; срок ипотеки соответствует потребностям и обстоятельствам клиента; (19659002) Риск.
Отношение клиента к риску и осознание риска, например: дом находится под угрозой, если заемщик не может сохранить выплаты по ипотеке; заимствование высокой доли стоимости представляет собой риск отрицательного капитала; процентный риск — ставки могут увеличиваться, что приводит к более высоким рискам с фиксированной процентной ставкой — существует риск того, что переменные ставки могут упасть ниже фиксированного
ставка; переменные ставки могут возрасти к концу фиксированной ставки или дисконтного срока;
Срок ипотеки.
Ключевые соображения были бы следующими: возраст, в который клиент хотел бы погасить ипотеку; более короткие сроки требуют более высоких ежемесячных выплат; если планируется досрочное погашение, избегать ипотечных кредитов с штрафами; избегать ипотечных кредитов, которые вынуждают клиента выйти на пенсию.
Этический совет.
Советник по ипотеке несет большую ответственность, поскольку его совет приведет к тому, что клиент возьмет на себя долгосрочные обязательства. Неправильное обращение может вызвать серьезные проблемы и проблемы для клиента.
Советники должны предпринять все необходимые шаги, чтобы знать обстоятельства, потребности и цели клиента, прежде чем давать рекомендации и рекомендовать подходящий продукт.
Также важно установить отношение клиента к риску — некоторые ипотечные продукты связаны с большей степенью риска, чем другие. Затем консультант должен четко показать, как рекомендуемый продукт соответствует конкретным потребностям и задачам клиента,
без жаргона. Интересы клиентов — фирма должна уделять должное внимание интересам своих
клиентов, и относиться к ним справедливо. Концепция справедливого обращения с клиентами является центральным элементом принципов FSA и является ключевым элементом одной из ее уставных целей — обеспечения
соответствующий уровень защиты для потребителей. На самом деле FSA имеет ограниченную способность обеспечивать справедливость посредством регулирования, поскольку концепция справедливости будет отличаться для разных продуктов, услуг и клиентов.
В результате FSA предприняло шаги для решения проблемы TCF, приняв меры
чтобы: улучшить информацию, предоставляемую клиентам; повышение стандартов управления рисками и прозрачность для клиентов; улучшить обработку жалоб; Во многих случаях меры направлены на улучшение или уточнение того, что уже существует, а не на разработку новых правил.
Консультирование клиентов с задолженностью.
Варианты включают: капитализацию задолженности; достижение соглашения о погашении задолженности в течение согласованного периода; выплачивать проценты только на согласованный период — только погашение ипотеки; работать через доходы и расходы с помощью эксперта для корректировки бюджета; источники консультаций: Бюро консультаций с гражданами, Центры денежных консультаций и Служба консультирования по потребительским кредитам; увеличение срока погашения ипотечного кредита для сокращения платежей; —
сдать автомобиль погашения, например, пожертвование / ISA.
Заемщику следует предупредить, что он не может получить полную стоимость продукта при ранней капитуляции — тогда у него нет метода погашения ипотеки в конце срока ;
Передача ключей.
Те, кто считает, что это вариант, должны быть предупреждены о том, что они все равно будут нести ответственность за оплату ипотечного кредита до тех пор, пока имущество был продан кредитором. Это приведет к добавлению еще большей задолженности; задолженность будет взята из выручки от продажи в дополнение к первоначальной ипотеке; цена, полученная для дома, вряд ли будет такой же, как для обычной продажи; их кредитная история будет серьезно нарушена.
Банкротство.
Для тех, у кого серьезная задолженность, банкротство может быть жизнеспособным решением, если нет другого способа урегулирования задолженности. Однако есть много потенциальных проблем: любое имущество может быть продано для погашения долгов. В ситуации вынужденной продажи они вряд ли осознают свою истинную ценность; финансовая свобода строго ограничена перед выпиской, включая доступность банковских услуг и повседневных вопросов; хотя банкроты теперь могут быть освобождены через 12 месяцев и могут теоретически заимствовать, как только они будут освобождены, несколько кредиторов будут
готовы принимать кредиты и, вероятно, будут взимать высокие ставки, если они будут кредитовать; клеймо банкротства останется с человеком в течение многих лет.
Банкротство следует рассматривать как последнее средство, и клиентам следует посоветовать
.
Чтобы избежать ипотечного мошенничества, кредитор должен быть уверен в истинном клиенте идентичность. Кредитор также должен выполнить свои обязательства в соответствии с Законом о доходах от преступлений. В настоящее время стандартная практика требует, по меньшей мере, двух частей идентификации.
Текущий постоянный адрес и контактный адрес, если он отличается.
Если это изменилось за последние три года, то и предыдущий адрес.
Основы оккупации, например, заявители арендуют или живут с родителями.
Гражданство и жилищный статус.
Запрещается дискриминация по расовым признакам, но кредиторы могут принимать
ипотечный бизнес на обычных условиях, если заемщик проживает в Великобритании.
Семейный (гражданский) статус; количество и возраст иждивенцев.
Уточняет семейную ситуацию. Также подтверждает возраст иждивенцев — для формы «согласие на ипотеку», если таковые находятся в возрасте 17 лет или старше, и не являются стороной по ипотеке.
Занятие и доход.
Род занятий.
Характер занятости — постоянный, временный, фиксированный срок и т. Д. Имя и адрес работодателя — для подтверждения сведений о доходах и занятости. Как долго работает — если короткое время, детали предыдущего работодателя. Базовый доход. Средняя сверхурочная работа и степень, в которой это «гарантировано». Комиссия, бонусы и другие доходы от продаж. Другие доходы, например, от платежей за обслуживание, трасты и т. Д. Если заявитель является самозанятым, кредитор потребует:
имя, адрес и характер бизнеса; сведения о корпоративной форме — индивидуальный предприниматель, партнерство;
бизнес-план; как долго это установлено — если старт, предыдущий профиль карьеры; счета за последние три года: баланс, отчет о прибылях и убытках.
Важной цифрой для самозанятых людей является чистая прибыль, которая дает представление о перспективах долгосрочного дохода. Издержка. Существующий залог (ы). Другие кредиты. Имена и адреса кредиторов. Кредитные и платежные карты. Другие ежемесячные расходы. Информация о долгах, банкротстве и судебных решениях.
Имущество, которое будет заложено.
Адрес или номер и местоположение участка. Цена. Тип недвижимости — дом, бунгало, террасный / двухквартирный дом. Метод строительства. Срок владения имуществом — свободная собственность, аренда (если арендодатель, годы неистекшие). Количество и тип номеров. Свободное владение — присутствие арендаторов радикально влияет на рыночную стоимость. Предлагаемые изменения — детали, издержки, как финансируются. Предлагаемое использование имущества — жилого, делового, смешанного и т. Д. Если новый или менее десяти лет, имя строителя и является ли строитель членом NHBC или аналогичной схемы защиты. Если самостоятельная сборка, детали надзорного архитектора, если строителем не является NHBC. Детали свойства всегда проверяются, когда оценщик отправляется для оценки свойства. Требуется кредит. Сумма аванса и процент от покупной цены.
Как будет финансироваться баланс между покупной ценой и запрошенным кредитом. Способ погашения и периодичность платежей. Требования к страхованию зданий и содержимого.
Другие требования к страхованию. Другие детали. Имя и адрес адвоката; Имя и адрес арендодателя, если в настоящее время арендатор; Производитель; Агент по продаже; Декларация; Подписано и датировано, чтобы подтвердить, что предоставленная информация верна в лучшем случае из знаний заявителей.
Он также уполномочивает кредитора делать все необходимые запросы, имеющие отношение к заявлению, и предупреждает заявителя о том, что будут приняты соответствующие меры, включая передачу дела в полицию, если считается, что указанная информация была использована намеренно для обмана кредитора .
Подтверждающий доход и т. Д.
Неспособность провести надлежащие проверки для предотвращения мошеннических ссылок может привести к аннулированию гарантийного обязательства по ипотечному возмещению.
Кредитная оценка.
Кредитные поиски.
Избирательный бюллетень — может быть не до дата во все времена; как правило, с поправками один раз в год, с 1 октября в качестве даты отсечения. Поисковые запросы по кредитам — могут быть сделаны через кредитные справочные агентства, такие как Experian и Equifax; они имеют обширные базы данных информации в отношении прошлых безнадежных долгов и дефолтов, решений суда округа и несостоятельности. В соответствии с Законом о защите данных 1998 года субъекты данных имеют право на доступ к любой информации, хранящейся на компьютере или в бумажных файлах. Кредитные справочные бюро предоставляют такую информацию за плату в размере 2,00 фунтов стерлингов.
Оценка кредитоспособности.
. Оценки распределяются по различным функциям приложения на основе исторических данных, относящихся к риску. К категориям, которые могут быть приняты во внимание, относятся, например: является ли заявитель первым покупателем или нет, его возраст, их профессия, была ли заявка введена прямо или введена, и сумма кредита. Затем в каждой категории выделяется определенное количество очков, и очки для каждой категории суммируются, чтобы дать общий балл. Приложения, которые получают более определенного балла (часто называемого
оценка «обрезание»), а те, кто этого не сделает, будут отклонены.
Многие системы позволят индивидуально проверять «пограничные» приложения теми, которые достигают оценки на или около согласованной точки отсечения кредитора. Нет единой модели кредитного скоринга, а модели не являются статичными: они могут меняться в зависимости от изменяющейся среды.
Кредитный рейтинг особенно полезен, когда: у учреждения есть хорошо развитая база данных по существующим ипотечным кредитам; он встроен в централизованную систему обработки, такую как telesales; занимающихся большими объемами бизнеса;
Судебные решения окружного суда.
Когда лицо не может выплатить кредиторам, гражданский иск может быть подан в окружной суд. Суд может вынести решение в отношении должника, который затем остается в силе до тех пор, пока задолженность не будет выплачена.
. Заявки на ипотека всегда требуют подробностей таких судебных решений, и уголовное преступление заведомо скрывает их от предполагаемого кредитора.
Хотя решения окружного суда (CCJ) не исключают возможности получения ипотеки, их следует рассматривать в контексте заявки в целом. Лицо, которое не могло или не желало выполнять обязательства в прошлом, может считаться менее надежным в будущем.
Несостоятельность.
Несостоятельность возникает, когда у человека есть обязательства, превышающие его активы; или не может выполнить свои финансовые обязательства в случае их уплаты; Неплатежеспособность возникает, когда порядок производится в соответствии с Законом о несостоятельности 1986 года.
В соответствии с Законом о предпринимательстве от 2002 года, когда-то совершенное, порядок банкротства остается в силе в течение 12 месяцев в большинстве случаев. Банкротство несет ответственность перед практикующим по делам о несостоятельности, чья основная обязанность заключается в обеспечении того, чтобы кредиторы получали столько денег, сколько
возможно в течение периода, когда порядок действует. Банкротство не может брать взаймы (кроме очень номинальных) самостоятельно.
Банкротство обычно объявляется в заявке на ипотеку, поскольку это не является уголовным преступлением. Если они не объявлены, они обычно обнаруживаются в результате поиска кредита, и банкроту по закону не допускается выполнение ипотечного документа.
Индивидуальные добровольные соглашения (IVA).
IVA является альтернативой банкротству. Должник заключает соглашение с кредиторами о погашении задолженности за определенный период. Кредиторы, представляющие не менее 75% долга, должны согласиться.
