Обычные кредиты, как правило, труднее всего получить для инвесторов в недвижимость. Некоторые кредиторы не позволяют рассчитывать доход от инвестиционной недвижимости на общий доход, что может сделать проблему глобального андеррайтинга проблемой для определенных инвесторов, особенно тех, у кого уже есть несколько существующих обычных, соответствующих кредитов на недвижимость, которые сообщают о своем кредите. В этих случаях инвестор должен смотреть за рамки обычного финансирования своих инвестиций. Два из наиболее популярных вариантов альтернативного финансирования — портфельные кредиты и ссуды на твердую валюту.
Портфельные кредиты
. Эти кредиты представляют собой займы, сделанные банками, которые не продают ипотеку другим инвесторам или ипотечным компаниям. Портфельные кредиты производятся с намерением хранить их в книгах, пока кредит не окупится или не придет к сроку.
Преимущества портфельных займов
Поскольку эти банки не занимаются объемом или не отвечают на огромные доски, такие как коммерческие банки, портфель кредиторы могут делать ссуды, которые коммерческие банки не коснутся, например следующее:
- меньшие многоквартирные свойства
- свойства в ремонте
- свойства с нереализованным завершенным значением
- предварительно стабилизированные коммерческие здания [19659007] отдельные операции с арендаторами
- здания специального назначения, такие как церкви, самообслуживания или производственные помещения
- проекты строительства и реабилитации
Еще одно преимущество кредиторов портфеля заключается в том, что они участвуют в их сообществе. Портфельные кредиторы любят кредитовать имущество, которое они могут выходить и посещать. Они редко предоставляют за пределами своего региона. Это также дает кредитору портфеля возможность выдвигать рекомендации, когда количество сделок не может быть звездным, но кредитор может посетить недвижимость и четко увидеть стоимость транзакции. Редко, если когда-либо, банкир в коммерческом банке когда-либо посещает вашу собственность или видит больше, чем то, что она может собрать из отчета об оценке.
Недостатки портфельных займов
Есть только три недостатка портфельных кредитов , и, на мой взгляд, они стоят того, чтобы торговать, чтобы получить упомянутые выше услуги:
- более короткие условия кредитования
- более высокие процентные ставки
- обычное андеррайтинг
. Портфельный кредит обычно имеет более короткий срок кредита, чем обычный , соответствующие займы. Кредит будет включать стандартную 30-летнюю амортизацию, но за 10 лет или меньше будет выплачиваться воздушный шар, и в это время вам придется выплачивать кредит наличными или рефинансировать его.
Портфельные кредиты обычно несут чуть выше, чем рыночная процентная ставка, как правило, составляет от половины до одного полного процентного пункта выше, чем то, что вы могли бы видеть у своего крупного ипотечного банкира или торговой коммерческой сети.
Хотя кредиторы портфеля иногда выходят за рамки руководящих принципов для отличной собственности, шансы вам придется квалифицироваться с использованием обычных рекомендаций. Это означает приемлемые коэффициенты дохода, глобальный андеррайтинг, высокие коэффициенты покрытия обслуживания долга, лучше среднего кредита и хорошую личную финансовую отчетность. Несоблюдение любого из этих критериев приведет к тому, что ваш кредит не будет рассмотрен большинством обычных кредиторов. Два или несколько из них, скорее всего, выбьют вас из-за работы в портфельном кредите.
Если вы оказались в ситуации, когда ваши квалификационные критерии страдают и не могут быть одобрены для обычного займа или портфельного займа, вам, скорее всего, понадобится
Жесткие деньги и частные денежные ссуды
Ссудные денежные ссуды — это кредиты на основе активов, а это означает, что они гарантируются, прежде всего, стоимостью актива, заложенного в качестве обеспечения по кредиту. [19659002] Преимущества жестких ссуд
Редко делают кредиторы с твердой денежной системой считают кредитный рейтинг фактором андеррайтинга. Если эти кредиторы будут выполнять ваш кредитный отчет, скорее всего, убедитесь, что заемщик в настоящее время не находится в банкротстве и не имеет открытых суждений или выкупа. В большинстве случаев эти вещи не могут даже выбить сумасшедший кредит из андеррайтинга, но они могут заставить кредитора более внимательно ознакомиться с документами.
Если вы покупаете недвижимость по крутой скидке, вы можете финансировать 100% от вашей стоимости, используя твердые деньги. Например, если вы покупаете недвижимость в размере 100 000 долларов США, принадлежащую банку всего за 45 000 долларов, вы можете получить эту сумму от кредитора с твердой денежной наличностью, предоставляющего кредит в соотношении 50% к кредитам к стоимости (LTV). Это то, что не могут делать как обычные кредиторы, так и кредиторы портфеля.
Хотя частные кредиторы действительно проверяют доходную способность собственности, они больше озабочены стоимостью as-value свойства, определяемой как стоимость объекта предмета как собственность существует на момент возникновения кредита. Свободные объекты без дохода от сдачи в аренду редко одобряются обычными кредиторами, но являются излюбленными целями для частных кредиторов.
Скорость, с которой транзакция с твердой денежной ссудой может быть завершена, возможно, является ее наиболее привлекательным качеством. Скорость кредита является огромным преимуществом для многих инвесторов в недвижимость, особенно тех, кто покупает недвижимость на аукционе, или как короткие продажи или выкупа банков, у которых есть короткие договорные плавкие предохранители. Кредиты на деньги могут закрыться всего за 24 часа. Большинство из них занимают от двух недель до 30 дней, а даже более длинные жесткие денежные сроки по-прежнему меньше, чем в большинстве обычных периодов андеррайтинга.
Недостатки жестких денег и частных кредитных денег
Как правило, частный кредитор будет предоставлять кредит от 50 до 70 процентов от значения as-is. Некоторые частные кредиторы используют более консервативное значение as-is, называемое значением «быстрой продажи» или «30-дневным» значением, оба из которых могут быть значительно меньше стандартного оценочного значения. Использование быстрой продажи — это способ для частного кредитора сделать более консервативный кредит или защитить свои инвестиции с более низким эффективным коэффициентом LTV. Например, вы можете заключить контракт на имущество, сопоставимое с другими домами для одной семьи, которые недавно продавались за 150 000 долларов США со средним маркетинговым временем от трех до четырех месяцев. Некоторые кредиторы с твердыми деньгами дают вам 50% этой покупной цены, сославшись на нее как на стоимость, и дают вам 75 000 долларов США на покупку. Другие частные кредиторы могут делать BPO и запрашивать стоимость быстрой продажи с временем воздействия рекламы всего 30 дней. Это значение может составлять всего 80 000 долларов США, чтобы облегчить быструю продажу покупателю с наличными деньгами. Таким образом, кредиторы получат кредит в размере 40 000 долл. США (50% от стоимости быстрой продажи в размере 80 000 долл. США) для эффективного LTV только 26%. Это чаще всего является предметом споров по сделкам, которые выпадают при андеррайтинге с кредиторами с твердой денежной наличностью. Поскольку ссудный денежный кредит производится с гораздо более низким процентом стоимости, мало что можно оценить при оценке реальной стоимости вашей недвижимости.
Другим очевидным недостатком для ссудных денег является стоимость. Ссудные ссуды практически всегда будут иметь гораздо более высокую рыночную процентную ставку, комиссионные сборы, комиссионные сборы, комиссионные за выход, а иногда даже более высокие страховые и страховые взносы. Хотя некоторые кредиторы с твердыми деньгами позволяют вам финансировать эти сборы и включать их в общую стоимость кредита, это все равно означает, что вы несете меньше, когда кредит закрывается.
Взвешивание добра и плохого
Как и в случае с любым кредитом, вы должны взвешивать хорошее и плохое, включая условия кредита, процентную ставку, баллы, сборы и доступ к поддержке клиентов. В альтернативном кредитовании всегда существует компромисс. Если у вас плохой кредит и у вас нет денег на авансовый платеж, вы можете быть уверены, что кредитор будет взимать более высокие процентные ставки и сокращать сроки, чтобы компенсировать дополнительный риск.
При обращении к частным кредиторам обязательно узнайте об их методе оценки .
Кроме того, с жесткими кредиторами денег вы должны быть осторожны в своих исследованиях и проверке фона. Хотя ссуды на твердой основе являются одним из наиболее популярных альтернативных вариантов финансирования, они часто являются целями для недобросовестных третьих сторон. Прежде чем подписывать какие-либо кредитные документы, обязательно запустите всю документацию квалифицированным поверенным в сфере недвижимости и / или специалистом по налогообложению. Если вы подозреваете мошенничество или хищное кредитование, обратитесь в генеральную прокуратуру штата.
